Comment fixer une valeur locative ?
La détermination de la valeur locative s’opère principalement à partir des loyers de comparaison. La mission de l’expert mandaté par le juge dans ce cadre consiste à corriger le faisceau de valeurs de comparaison à sa disposition en tenant compte de la spécificité du local loué.
Critères de détermination légale de la valeur locative
De façon légale, l’appréciation de la valeur locative s’opère selon l’article L 145-33 du Code de commerce. Cette valeur se définit en fonction de certains critères tels que :
- Les caractéristiques du local considéré ;
- La destination contractuelle des lieux ;
- Les obligations respectives des parties ;
- Les facteurs locaux de commercialité ;
- Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
Les articles R 145-3 à 145-8 du Code de commerce déterminent la consistance de ces éléments en concordance avec le décret du 30 septembre 1953.
Méthodes d’évaluation de la valeur locative
Le prix du loyer s’apprécie généralement par la méthode métrique par application d’un prix unitaire à une surface utile ou pondérée. Les valeurs locatives unitaires sont définies par comparaison avec les conditions locatives de locaux similaires.
Le loyer de certains locaux dits monovalents se définit par référence à des méthodes spécifiques qui se rapportent directement au potentiel économique du Bien.
Pondération
Principe
La pratique de la pondération fait référence aux valeurs de comparaison par unité de surface contenues dans l’article R 145-7 du Code de commerce. Elle permet de mettre en évidence les loyers de comparaison analysés au mètre carré unitaire pondéré.
Elle tient compte des caractéristiques physiques des locaux sans considération des choix d’affectation de l’exploitant. Il faut seulement nuancer le choix du prix unitaire en prenant en compte l’adéquation du local à sa destination.
La pondération est une question de fait qui, selon la Cour de cassation, relève de l’appréciation du juge du fond. Au cas où les parties le prévoient dans le contrat initial, elle ne peut constituer une clause exorbitante du droit commun pouvant justifier une minoration de la valeur locative lors du renouvellement du bail.
Modalités
Boutiques
Le loyer est déterminé en appliquant un prix unitaire à une superficie pondérée. On mesure la fonctionnalité de chaque espèce, l’unité de référence étant celle des premiers mètres carrés situés derrière la vitrine. Au fur et à mesure qu’on s’éloigne de la vitrine, on applique des coefficients de pondération dépréciatifs.
La zone vente est découpée en plusieurs parties autant que les plateaux et les surfaces accessoires. Les trémies d’escaliers (vides) sans leur emprise au sol.
Les coefficients moyens de pondération retenus sont adaptés à chaque partie du local en tenant compte de l’altimétrie, des hauteurs sous plafond, du niveau d’éclairage et des contraintes d’accessibilité. Les bureaux inclus dans la boutique sont valorisés selon leurs caractéristiques physiques.
Bureaux
En général, on ne pondère pas les surfaces des bureaux qui présentent une homogénéité dans leur fonctionnement. Cependant, on peut faire une exception dans des cas présentant une disparité importante (appartement à usage bourgeois d’origine).
Si des bureaux ont des défauts de distribution comme un excès des dépendances ou circulations, ces carences seront sanctionnées dans le choix du prix unitaire.
Grandes surfaces commerciales
Les locaux en nature de commerce ayant une superficie globale comprise entre 400 et 5 000 mètres carrés font généralement l’objet d’une pondération dite « grande surface ». Elle est pratiquée par les experts judiciaires lorsque la surface de vente se situe entre 300 et 1 500 mètres carrés. Il existe une grille adaptée aux surfaces de plus de 1 500 mètres carrés de zone de vente.
Les grandes surfaces commerciales groupées en sortie d’agglomérations sur des axes routiers sont valorisées au mètre carré sans pondération, par comparaison avec les conditions locatives de surfaces similaires situées dans la même zone commerciale.
Ateliers et locaux d’activités
Ils sont valorisés comme les bureaux au mètre carré utile. Les locaux d’activités sont caractérisés par la mixité des superficies : atelier, zones de stockage et bureaux d’accompagnement.
Logements
Pour les surfaces d’habitation à un local commercial, la valorisation se réalise par référence à des prix de marché de locaux de même nature, sans pondération. En l’absence d’éléments de comparaison, faute de marché locatif résidentiel dans le même secteur, on peut pratiquer une pondération par référence à un prix de base de boutique.
Lorsqu’un logement accessoire à un commerce ne respecte pas les critères d’habitabilité tels que définis par la loi SRU du 13 décembre 2000 et le décret 2002-120 du 30 janvier 2002, la pondération d’un prix de base de boutique s’impose.
Eléments de comparaison pour estimer la valeur locative
La recherche du loyer renouvelé du bail s’effectue en rapprochant les prix couramment pratiqués dans le voisinage selon l’article L 145-33 du Code de commerce.
On prend en compte les éléments tels que le prix de marché en rapport avec des implantations nouvelles, les accords amiables en renouvellement de baux et les fixations judiciaires des loyers.
Appréciation du prix unitaire
Le prix unitaire s’apprécie selon des critères valorisants ou dépréciatifs, notamment :
- Le niveau de commercialité de l’implantation,
- Le caractère plus ou moins valorisant de la destination,
- L’adéquation de la configuration des locaux à la destination,
- Le degré de communication avec les locaux contigus,
- L’existence ou non de clauses libérales dans le bail, permettant de céder librement ou de sous-louer,
- Le caractère exceptionnel de certaines clauses relatives aux charges,
- L’effet du volume sur le prix,
- Etc.
Cas exceptionnels
Centres commerciaux
Selon la jurisprudence, un centre commercial constitue une unité autonome d’exploitation. La recherche de la valeur locative exclut de faire référence à un marché locatif qui lui est extérieur.
Pour le choix de la valeur locative unitaire, on privilégie une approche par référence à une surface contractuelle. On tient compte la fonctionnalité de la configuration des locaux et l’importance des de linéaire de façade. Les surfaces de locaux sont retenues sans pondération sauf pour les sous-sols, mezzanines et réserves non contigües.
Locaux monovalents
La valeur locative des locaux construits pour une seule utilisation peut être déterminée selon les usages observés dans la branche d’activité considérée, par dérogation aux articles L 145-33 et R 145-3 et suivants du Code commerce.
Cependant, pour la détermination judiciaire, l’application des usages professionnels n’est qu’une simple faculté pour le juge, qui peut adopter librement la méthode qui lui semble la meilleure.
En l’absence d’usage dans la profession, le loyer des locaux monovalents est défini par application de la méthode classique du prix au mètre carré par référence aux loyers de comparaison.
Par exemple, le loyer des locaux à usage de théâtre sont estimés en rapprochant les méthodes de la « jauge » et celle « au fauteuil », deux techniques spécifiques au milieu.
La valeur locative des cinémas est fixée selon une méthode particulière qui consiste à appliquer un pourcentage aux recettes hors taxes ventilées par nature. Les pourcentages les plus fréquemment retenus se présentent comme-ci :
- recettes billetterie : 7 à 10 % ;
- recettes confiserie : 15 à 20 % ;
- recettes publicité : 15 à 30 %.
