Remi

A propos Remi

Rémi a toujours évolué dans le monde de l’immobilier Il est titulaire d’un BTS immobilier, d’une formation en gestion de patrimoine et de différentes formations internes dans différents groupes immobiliers. Chez Perfia, il est celui qui est capable de former les équipes, de les animer et de gérer au quotidien les différentes transactions liées à l’immobilier d’entreprise. Grâce à son important réseau d’investisseurs, il est le pilier de l’équipe. Sa vision de l’immobilier d’entreprise Un marché d’investisseurs L’immobilier d’entreprise est un support qui ne suit pas les règles courantes de l’immobilier résidentiel, car il est réservé aux utilisateurs et aux investisseurs. Le Marché ciblé par Perfia est la partie réservée aux investisseurs, qui se valorise aujourd’hui nettement en dessous de sa valeur réelle. On dit que le support est sous-coté. Une règle simple en finance dit qu’un taux de rendement est la contrepartie d’un risque pris par l’investisseur. Nous expliquons à plusieurs reprises pourquoi les murs de boutique sont des placements mieux sécurisés que l’immobilier d’habitation. Et pourtant, les rendements sont environ 2 fois plus élevés ! Cela s’explique par le fait qu’il faut un savoir faire particulier d’un point de vue juridique et marketing (analyse des loyers, des emplacements, du bail commercial). Ce savoir faire se rémunère donc par un taux de rendement plus élevé. La valorisation des Biens L’immobilier commercial n’est pas un placement permettant de réaliser des plus values. Il n’y a jamais de périodes significatives de hausse ou de baisse, comme cela se voit couramment pour l’immobilier résidentiel. Le seul facteur permettant de grandes fluctuations est l’inflation qui n’est pas une « vraie » hausse de prix. L’immobilier commercial est donc un placement stabilité en terme de valorisation qui présente l’avantage majeur de procurer à l’investisseur un bon rendement locatif. Sa vision de son métier La valorisation de l’immobilier d’habitation Un Bien immobilier d’habitation s’estime généralement au prix au m2. La conjoncture actuelle révèle que le prix du foncier est au niveau historique le plus élevé jamais atteint. La plupart des propriétaires de murs commerciaux ainsi que les agences immobilières spécialisées dans l’immobilier résidentiel pensent que les murs de boutique s’évaluent sur les mêmes bases, celles du prix au m2. C’est une lourde erreur ! Le prix du foncier n’est qu’un élément du prix et n’est certainement pas le principal. Le principal critère de décision d’un investisseur est la rentabilité La rentabilité d’un investissement est la résultante d’une prise de risque qui s’évalue au travers plusieurs composantes comme : L’emplacement → Plus de détails sur l’emplacement (/vente/emplacement/) La qualité du bail commercial ou professionnel → Les 5 points à analyser dans un bail commercial (/5-points-analyser-286345/) etc.. Prise de conscience des investisseurs Chez Perfia, nous rencontrons tous les jours des propriétaires qui n’arrivent pas à vendre leur boutique, alors que nous avons une demande est très forte. Notre métier est souvent de leur faire prendre conscience en premier lieu que les règles du métier sont strictes, mais que lorsque l’équilibre est trouvé, la vente se débloque en quelques jours chez Perfia. La seconde cible de notre travail est la recherche de Biens, car les locaux commerciaux à la vente sont très rares.

Impact de la loi Pinel sur l’état des lieux


L’état des lieux n’a jamais été obligatoire avant la loi Pinel pour louer des locaux commerciaux, car les exploitants rénovent généralement l’intégralité de leur local pour […]

Est il préférable de créer une SCI pour acheter un local commercial ?


Le rôle essentiel de la SCI est d’éviter l’indivision qui pose des problèmes de transmission du patrimoine des parents aux enfants.

Les avantages de la SCI

Impact de la loi Pinel sur la durée du bail commercial


Un bail commercial est conclu dans la majorité des cas pour une durée de 9 ans aménagée en période triennale. C’est ce que l’on nomme couramment […]

Comment le bail commercial peut-il respecter le règlement de copropriété ?


Un local commercial ne peut pas être loué à toute entreprise, car il n’est pas possible d’y exercer toute activité.

Le règlement de copropriété désigne […]

Impact de la loi Pinel sur le prix des murs commerciaux


La loi Pinel est clairement à l’avantage du locataire. La profession s’attendait à de plus lourdes modifications, mais il est possible […]

Est il possible de signer un bail avec un locataire étranger ?


Pour signer un bail commercial en France, un locataire français ou étranger doit en avoir la capacité.

Si l’étranger est une personne physique

La […]

Quelles sont les garanties pour louer un local commercial à un locataire ?


La conjoncture inquiète parfois les investisseurs dans les locaux commerciaux qui ne peuvent pas avoir de visibilité sur la solvabilité d’une entreprise, surtout si elle est […]

Faut-il acheter ou louer ses murs commerciaux


Un investisseur qui se lance dans la création d’un commerce dispose de deux options pour obtenir un local commercial. Soit il opte pour la location, soit […]

Si le locataire d’une boutique souhaite préempter, peut il créer une SCI pour acquérir le Bien ?


Depuis le 1er septembre 2014, la Loi Pinel permet au locataire d’être prioritaire si le propriétaire souhaite vendre les murs de son local.

La loi […]

Comment changer ou étendre l’activité d’un commerce ?


Un bail commercial peut interdire au locataire d’exercer un certain nombre d’activités. Pour en connaître l’étendue, il faut analyser la destination décrite dans le bail […]

Est il vraiment nécessaire de rafraichir un local commercial pour le vendre ?


Beaucoup de vendeurs novices pensent que leur Bien se vendra mieux et plus vite si les travaux sont déjà réalisés. C’est une lourde erreur qui impacte […]

La location d’un local commercial avec un bail précaire


Certains propriétaires d’un local commercial ont recourt au bail précaire pour louer leur Bien sur une courte durée. Un tel contrat de location est tout à […]

6 astuces pour éviter de surpayer les murs d’un local commercial


Si vous souhaitez faire un investissement locatif dans des murs d’un local commercial, voici quelques astuces pour ne pas surpayer le prix et vous permettre d’acheter […]

Quelles sont les rentabilités moyennes des locaux commerciaux en Ile de France ?


Pour répondre à la question, il faut comprendre le fait que les rentabilités dépendent du type d’emplacement et du secteur.

L’ile de France comprend 3 […]

Quelles sont les conséquences d’une destination large ?


Une destination large implique forcement une réduction de la propriété commerciale du propriétaire.

Plus la destination est large, plus le locataire est libre de céder son bail

Quelles sont les autorisations à demander pour changer l’enseigne d’une boutique ?


Un commerçant ne peut pas changer son enseigne sans demander une autorisation.

L’installation d’une enseigne a plusieurs impacts

• Elle est installée […]

Que faire si le locataire n’est pas immatriculé au RCS ?


Pour bénéficier du statut des baux commerciaux, la loi impose au preneur d’être immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés, RCS.

Un locataire, de […]

Pourquoi est-il indispensable de créer une SCI pour réaliser un investissement immobilier ?


Créer une SCI (Société Civile Immobilière) peut changer la donne lors d’un investissement immobilier, surtout si l’investisseur est bien conseillé en matière fiscale.

La SCI permet d’éviter […]

Quelles sont les pièces à demander pour signer un bail commercial ?


Le bail commercial ne permet pas, surtout dans le cas d’une création d’entreprise, d’avoir beaucoup d’informations sur le locataire et sa solvabilité qui est par nature […]

Quel est l‘impact de la conjoncture sur le prix des murs commerciaux ?


Plusieurs facteurs économiques influent directement sur le prix de vente des murs commerciaux, à la hausse comme à la baisse.

L’impact d’une baisse des taux de crédit

Impact de la loi Pinel sur les loyers commerciaux


Les deux mesures phares qui peuvent impacter le prix des loyers commerciaux sont la modification de l’indice référence pour l’augmentation des loyers et le déplafonnement des […]

Qui doit effectuer les réparations dans un local commercial loué ?


Les règles de répartition des charges liées au local commercial ne sont pas cadrées par la loi. Certaines jurisprudences existent à ce sujet, mais pour éviter […]

Quels sont les délais moyens d’une procédure d’expulsion du preneur d’un local commercial ?


Quelle est la procédure simplifiée pour expulser des locataires de vos locaux commerciaux dans le cadre d’un impayé ?

Il peut parfois y avoir des […]

Faut il s’attendre à une baisse ou à une hausse du prix des murs commerciaux


Pour bien comprendre les fluctuations du prix de vente des locaux commerciaux, il faut analyser ses deux composantes principales : L’emplacement et le profil des acheteurs.

L’emplacement

Un locataire de murs commerciaux a-t-il le droit de céder son bail avec une dette vis-à-vis du bailleur ?


Des impayés de loyer qui se soldent par un départ du locataire sont des choses courantes. 3 étapes sont nécessaires au propriétaire à qui le locataire […]

Peut-on demander 1 an de dépôt de garantie au locataire d’un local commercial ?


La législation sur les baux commerciaux permet de demander jusqu’à 1 an de dépôt de garantie.

Néanmoins, il faut aménager le bail en contre partie, […]

Le dépôt de garantie est il imposable dans la location d’un Bien professionnel ?


Que le dépôt de garantie soit conservé par une SCI à l’IS, par le bailleur en nom propre ou une SCI à l’IR, le dépôt de […]

Les différentes charges locatives affectées à un local commercial


Un certain nombre de charges sont récupérables par le propriétaire auprès du locataire. Quelles sont-elles ?

Charges de copropriété récupérables

Le détail des charges […]

Doit-on faire un état des lieux pour louer un local commercial ?


Avant la loi Pinel

Avant la loi Pinel, il n’y avait pas d’obligation de faire d’état des lieux.

Néanmoins, ce document permet aux parties d’éviter des […]

Bail faut-il signer pour louer à une profession libérale ou une association ?


Le bail professionnel est destiné aux professions libérales. Les associations loi 1901 y ont accès sous certaines conditions.

Le bail professionnel pour les professions libérales

Le métier de marchand de Biens pour les locaux professionnels


L’activité de marchand de Biens a peu à peu disparu depuis une dizaine d’année à cause de l’envolée des prix au m2 de l’habitation.

Ce […]

En cas d’indivision des bailleurs, les indivisaires doivent ils tous signer un bail commercial ?


Le régime de l’indivision a été modifié par la loi du 23 juin 2006 et est venu réformer les successions. Cette modification vient impacter toutes les […]

Autorisation du bailleur pour que le locataire d’un local commercial puisse effectuer des travaux


Dans la plupart des baux commerciaux, une clause prévoit que le locataire doit demander l’autorisation au bailleur pour réaliser des travaux dans son local.

Dans […]

Impact de la loi Pinel sur la caution solidaire du gérant


Quand un locataire cède son bail, la plupart des baux commerciaux prévoient que la société qui cède le fonds de commerce ou le bail est garant […]

Comment formuler et accepter une demande de révision de loyer d’un bail commercial ?


La demande de révision d’un loyer doit être formulée par un acte extrajudiciaire (acte d’huissier) ou par une lettre RAR.
Le locataire pourra remettre en question la […]

Fixation de la provision de charges du bail commercial


Le bail commercial se doit de préciser le contenu et la manière dont s’organise la provision pour charges.

Provision de charges locatives

L’organisation du […]

Comment gérer une procédure d’impayé pour un local commercial ?


Un loyer doit généralement être payé d’avance le 5 du mois. Cette règle est une coutume, mais certains baux sont construits avec une date de règlement en fin […]

Est il possible de louer une boutique à deux locataires différents ?


La surface et l’aménagement de certaines boutiques permettent de les diviser pour les louer à deux locataires différents. Ce projet est réalisable, à condition d’en connaître […]

Faut il acheter un local sans conditions suspensives de financement?


La condition suspensive de financement est une clause insérée dans le compromis de vente d’un Bien immobilier. Elle donne la possibilité à l’acheteur d’annuler le compromis […]

Le bailleur d’un local commercial a-t-il le droit de visiter les lieux ?


Un bailleur qui souhaite visiter un local commercial qu’il loue à un locataire ne peut pas le faire sans son autorisation. La raison est qu’il porte […]